Verhuur van een pand aan de eigen onderneming: let op de fiscale herkwalificatie

Veel bedrijfsleiders stellen een particulier pand ter beschikking aan hun onderneming: een kantoor, praktijkruimte, magazijn of bedrijfsgebouw. Deze werkwijze kan fiscaal gezien een interessante oplossing zijn, maar brengt ook een belangrijk aandachtspunt met zich mee: het risico dat de huur gedeeltelijk wordt geherkwalificeerd als beroepsinkomen.

In de praktijk kan een buitensporige huurprijs fiscaal gezien duurder uitvallen dan verwacht.

Het principe: een fiscaal voordelige particuliere huurprijs

Wanneer een bedrijfsleider een pand aan zijn bedrijf verhuurt, worden de ontvangen huurinkomsten in principe belast als onroerendgoedinkomsten en niet als beroepsinkomsten.

Dit fiscale voordeel verklaart het succes van deze structuur: de belastingheffing is doorgaans gunstiger dan bij een klassieke bezoldiging.

Deze regel kent echter een belangrijke beperking wanneer het huurbedrag als buitensporig wordt beschouwd in verhouding tot de fiscale waarde van het onroerend goed.

De regel van “5/3 van het geherwaardeerde kadastrale inkomen”

De belastingdienst past een specifiek anti-misbruikmechanisme toe.

Wanneer de jaarlijkse huur (en eventuele huurgelegenheden) meer bedraagt dan 5/3 van het geherwaardeerde kadastrale inkomen, kan het overschot worden geherkwalificeerd als bezoldiging van een bedrijfsleider.

Concreet betekent dit:

• een deel van de huur wordt nog steeds belast als onroerendgoedinkomen;
• het overschot wordt belast als bedrijfsinkomen.

Deze herclassificatie leidt doorgaans tot een hogere belastingdruk, aangezien het betreffende bedrag dan onderworpen is aan de progressieve tarieven van de personenbelasting.

Een vaak onderschat risico

Er wordt vaak onvoldoende rekening gehouden met dit mechanisme, met name wanneer:

• de huurprijs enkele jaren geleden is vastgesteld;
• er ingrijpende werkzaamheden zijn uitgevoerd;
• de werkelijke huurwaarde van het onroerend goed is gestegen;
• de bedrijfsleider zijn beroepsinkomen wil beperken.

In sommige gevallen kan een huurprijs die op het eerste gezicht economisch verantwoord lijkt, toch het toegestane fiscale plafond overschrijden.

Een periodieke herziening van de hoogte van de huurprijs kan daarom nuttig zijn.

Let op bij gebouwen met gemengd gebruik

Voorzichtigheid is vooral geboden wanneer het onroerend goed een gemengd gebruik kent, bijvoorbeeld een woning met een kantoorruimte of een praktijkruimte die in de woning is geïntegreerd.

In dit soort situaties moeten verschillende vragen worden onderzocht:

• welk deel van het gebouw wordt daadwerkelijk voor zakelijke doeleinden gebruikt?
• welke verdeling van de huurprijs is gerechtvaardigd?
• moeten bepaalde kosten of werkzaamheden worden verdeeld tussen privé- en professioneel gebruik?

Een samenhangende documentatie (plattegronden, oppervlakten, huurovereenkomst, motivering van de huurprijs) kan van onschatbare waarde zijn in geval van een controle.

Moet de voorkeur worden gegeven aan de huurprijs of aan de bezoldiging?

Er bestaat geen algemeen geldend antwoord.

De afweging tussen:

• de bezoldiging van de bedrijfsleider;
• dividenden;
• huur van onroerend goed;

moet in zijn geheel worden bekeken, waarbij met name rekening moet worden gehouden met:

• de persoonlijke belasting;
• de vennootschapsbelasting;
• de kasbehoeften;
• de vermogensdoelstellingen.

Een structuur die op papier fiscaal optimaal is, is op de lange termijn niet altijd de meest relevante.